案例

九游平台广州市控制性详细规划编制技术规定

  1.1为实现规划编制的规范化和标准化,依据国家、建设部、广东省和广州市的有关规定,特制定本规定。

  1.2控制性详细规划的编制将逐步覆盖广州市行政辖区范围,为上一层次的规划提供技术基础,对下一层次的规划进行有效的导控,对建设地区的土地使用性质、使用强度、道路工程管线和配套设施及空间环境等予以控制要求,为城市规划行政管理提供依据。

  1.3控制性详细规划的编制应以满足规划管理需求为导向,在全面整合纳入城市规划管理动态信息和已审批各项规划成果的基础上,形成覆盖全市的面向规划管理的“一张图”管理平台。

  1.4本规定中所指“规划管理单元”是指结合行政街道界线、明显地理界线等因素划定的,用地规模适宜的,由多个规划地块所组成的规划管理范围。“规划管理单元”是控制性详细规划的基本编制单位。

  1.5编制控制性详细规划应使用计算机辅助设计,并严格执行本规定第四章:控制性详细规划计算机数据标准的相关要求,确保控制性详细规划成果计算机数据的规范化、标准化。

  1.7编制控制性详细规划除遵守本规定外,还应符合现行的有关法律、法规和相关规范和技术标准的规定。

  (5)现有居住、工业、重要公共设施、城市基础设施和园林绿地、风景名胜等城市重要现状情况及发展要求;

  (8)规划管理审批信息:包括规划区范围内的城市建设用地划拨资料、已批修建性详细规划、已批规划用地许可证及其规划设计条件和建筑放线规划主要内容

  控制性详细规划的主要任务是在经批准城市总体规划、分区规划等上层次规划的基础上,结合现状土地使用情况,对城市土地利用、人口分布、建设总量控制、城市公共服务设施、基础设施等内容作出进一步规划安排,并确定建设地区的土地使用性质、使用强度等指标,提出道路、工程管线、配套设施以及空间环境等方面的规划控制要求。控制性详细规划的主要内容包括:

  (2)建设用地性质,包括不同地块土地使用性质的具体控制要求,土地使用性质的兼容性;

  (3)建设用地使用强度,包括不同地块的开发建设密度、容积率、绿地率等具体控制要求;

  (4)道路交通,包括道路系统的功能分级和交叉口形式,以及公共停车场、公交站场等的规划要求;

  (1)法定文件:由文本、规划管理单元导则组成,是规定控制性详细规划强制性内容的文件;

  (2)管理文件:由通则、规划管理单元地块图则组成,是城市规划行政主管部门实施规划管理的操作依据;

  (3)技术文件:由基础资料汇编、说明书、技术图纸、公众参与报告组成,是规划管理单元导则和规划管理单元地块图则的技术支撑和编制基础。

  控制性详细规划文本是对规划各项目标和内容提出规定性要求的文件,应以法律条文的形式编写,对于规划管理单元层面的规划控制提出强制性要求,包括:总则、规划区发展目标、土地使用规划、道路交通规划、公共服务设施与市政公用设施规划、绿地与开敞空间规划、历史文化保护规划、城市设计、市政工程规划、环境保护规划、管理单元管制、实施规定十二个部分,具体内容如下:

  以条文方式阐明规划编制依据、规划范围、规划生效日期、规划修改权限以及规划解释权。

  主要阐明土地使用规划、 城镇建设用地规划、 村建设用地规划以及非建设用地规划四个方面的规划内容和要求,并要列出规划用地平衡表。

  b、道路交叉口控制要求,其中包括交叉口形式、渠化措施以及控制点坐标和标高;

  c、交通设施规划,其中包括停车场、加油站、公共交通场站、步行交通以及其它交通设施。

  主要阐明公共服务中心布局结构、公共服务设施规划、市政公用设施规划三个方面的规划内容和要求,并要列出设施一览表(包括公共服务设施及市政公用设施),对对规划管理单元层面的公共服务设施与市政公用设施规划配置内容与数量作出强制性要求。

  主要阐明绿地与开敞空间结构、生态绿地、公共绿地、防护绿地、广场规划、水域规划、城市设计七个方面的规划内容和要求。

  重点阐明保护对象与保护标准、保护范围划定与控制要求两个方面的规划内容和要求。

  主要阐明景观风貌结构、沿街立面控制、建筑轮廓线控制、建筑风格控制、绿化景观及开敞空间设计、附属设施控制、照明与标识系统控制七个方面的规划内容和要求。

  主要阐明给水工程规划、雨水工程规划、污水工程规划、电力工程规划、电信工程规划、燃气工程规划、防灾减灾工程规划以及环卫工程规划(根据需要编制)八个方面的规划内容和要求。

  主要阐明水环境保护规划、 大气环境保护规划、声环境保护规划、固体废弃物处理规划、环境保护措施以及施工期环境保护要求6个方面的规划内容和要求。

  主要阐明单元划分与单元主导属性、单元管制的特殊规定两方面的内容,并要制定单元规划管理表(七项主要管理指标,包括:用地主导属性、总用地面积、总建筑面积、人口规模、配套设施、绿地与广场以及文物保护)。

  规划管理单元导则是指反映文本中土地利用、道路交通、公共服务设施和市政公用设施等强制性控制内容及指标的一张图纸。该图纸主要由规划图和表格两大部分组成,具体如下:

  在编制区内落实上层次分区规划的规划管理单元划分边界及编码,不同单元以不同颜色区分。

  对整个编制区的八项强制性控制性内容,进行列表。这八项强制性内容包括:用地主导属性、总用地面积、总建筑面积、人口规模、公共服务设施、市政公用设施、绿地与广场以及文物保护。

  对编制区内不同的规划管理单元分别列表表示控制内容,每个管理单元的控制内容均包括以下两大部分:

  ⅰ、落实文本中第十一章“管理单元管制”确定的“单元规划管理表”中的七项主要管理指标,包括:用地主导属性、总用地面积、总建筑面积、人口规模、配套设施、绿地与广场以及文物保护)。

  反映每一个规划管理单元中各类用地总的控制指标及要求,主要包括:土地使用性质代码、土地使用性质、土地使用兼容性、毛用地面积、净用地面积、地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、绿地面积。

  以条文形式简明扼要反应文本中的部分内容,例如:规划编制依据、规划范围、规划修改权限、规划解释权、城市设计指引、文物保护等。

  规划图和表格的组合排版应以信息表达直观清晰、排版布局合理美观为原则,具体可参见附图1。

  c、建筑类型的适建性规定,包括各类用地内适建,不适建或不许建设的建筑类型。

  e、土地使用强度管制,包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度等控制指标。

  f、建筑管制,包括建筑后退红线、停车泊位、交通出入口方位、临街建筑基地的公共开放空间要求等管制要求。

  规划管理单元地块图则是反映对每一个分地块(或细分地块)的具体规划控制指标、要求的一张图纸,是规划管理单元的指导性指标。本图则主要由规划图和表格两大部分组成,具体如下:

  该图是对编制区内主要自然地理边界和各类建设控制范围的精确空间定位,应在图上地以不同线型及统一图标(统一图标绘制形式参见本规定第四章相关要求)准确、清晰标示道路中心线、道路侧石线、道路红线、建筑控制线、绿化控制线、河道控制线、文物保护范围、文物建设控制范围、规划范围、禁止机动车开口路段、道路断面标注、地块编号及用地性质代码、控制点坐标、配套设施等规划控制内容。

  在编制区内落实上层次分区规划的规划管理单元划分边界及编码,不同单元以不同颜色区分。

  清晰准确的绘制编制区内各级道路的道路断面图,并应与规划控制图中的“道路断面标注”一一对应。

  该表主要确定每一个分地块(或细分地块)的控制指标,包括:地块编码、土地使用性质代码、土地使用性质、土地使用兼容性、毛用地面积、净用地面积、地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑密度、人口密度、公共服务设施、市政公用设施、停车场及备注。

  控制指标及具体技术要求参见广州市城市规划局《广州市城市规划管理技术标准与准则》的相关规定。

  ◎地块编码:地块编码采用五级十位编码方法,由区位码、功能区号、规划管理单元号、分地块号、细分地块号组成。其中,区位码用两位字符表示,由片区码及行政区码组成。片区码代表广州市的五个片区,用一位字符表示:如中心片区为A;行政区码代表各片区内的行政区,用一位字符表示:如天河行政区为T;第一、二位数字代表功能区(参考原分区规划分区编码制定);第三、四位数字代表规划管理单元编码;第五、六位数字代表分地块编码;第七、八位数字代表细分地块编码,其中管理单元编码、分地块编码和细分地块之间以“-”连接。如AT0102-03-04表示中心片区的天河行政区AT0102规划管理单元的03号分地块的04号细分地块。

  ◎土地使用性质:按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ13790)划分每一个分地块(或细分地块)的主导土地使用性质,并确定相应的土地使用性质代码。

  ◎用地兼容性:对土地使用的兼容范围作出的规定。在土地采用兼容性质后,原有各项配套指标应经过有关程序重新核定。

  ◎容积率:地块内总建筑面积与地块净用地面积的比值。规定的容积率为上限值,即需小于或等于。

  ◎建筑密度:地块内所有建筑物基底面积之总和与地块净用地面积的比率。规定的建筑密度一般为上限值,即需小于或等于。

  ◎绿地率:地块内各类绿地面积的总和与地块净用地面积的比率。绿地面积的计算包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施附属绿地,但不包括屋顶、天台和垂直绿化。导则中所提供的绿地率一般为下限值,即需大于或等于。

  ◎建筑控高:地块内所有建筑的规划控制高度。规定的建筑控高一般为上限值,即需小于或等于。

  该地块现有合法的建设用地性质和建设用地使用强度等需要保留的,在“备注”栏填写“现状保留”;

  该地块的控制指标已经合法程序确定,在“备注”栏中填写“依据政府批文”,并标明批文的编号或文号;

  b、规划控制条文:对编制区内管理单元地块层面规划管理的普遍性规定,主要包括地块界限管制、土地使用管制、土地开发强度管制、道路交通管制、绿地及公共开放空间管制、配套设施管制以及建筑物管制等内容。

  已批准的城市总体规划或者分区规划等上层次规划和相关规划对编制区的规划要求,以及相邻地区已批准规划的情况。

  土地利用现状及征地权属情况(以“现状用地平衡表表”和“现状用地权属表”的形式汇总)。

  编制区的建筑物状况,包括建筑物的用途、面积、建设年代、建筑质量、建筑权属、建筑层数和合法性等情况。

  现状道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式、交通设施的分布与规模。

  编制区的历史文化传统(包括各级文物保护单位情况)、建筑特色及环境特征等资料。

  说明书是对编制区现状的分析、规划设想的论述和规划内容的解释。主要包括以下内容:

  说明规划编制的依据和原则,包括已审批的上层次规划及专项规划,适用的法规、规范和其它依据,规划编制所遵循的主要原则等。

  简述编制区自然、历史和现状特点,分析评价现状存在的主要问题、发展所面临的挑战与机遇等,并提出相应规划对策。

  根据上层次规划的要求,结合编制区的发展条件,确定编制区的功能定位、发展方向与发展目标,并预测编制区的人口发展规模和开发建设规模。

  分析影响编制区用地布局结构与功能组织的重大因素;阐述用地布局与功能组织的基本思路及规划方案;确定各类用地的布局、规模及规划要求;列出“规划用地平衡表”。

  评价影响编制区地块划分与细分的要素,明确地块划分与细分的依据和原则,确定地块划分与细分的方法。

  b、结合道路界线、自然界线、土地权属情况和出让要求,在地块内进行地块细分,并确定细分地块编码。

  c、编码方式参见本规定“3.3.2第(2)点”中关于地块编码的相关要求。

  按照规划控制的要求及项目的具体情况,确定编制区的各地块及细分地块的建设用地性质和建设用地使用强度等控制指标,并根据实际情况,对控制指标进行必要的说明和论证。

  a、建设用地性质:确定地块土地使用性质。地块的土地使用性质按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)原则上分至中、小类;确定地块和细分地块土地使用性质的兼容范围或适宜建设要求。

  b、建设用地使用强度:确定各地块地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度等控制指标。

  评价道路交通现状;预测发展需求;落实上层次规划确定的控制要求;制定交通组织原则和交通发展对策,合理组织内外交通系统;确定各类交通设施的布局和用地范围。

  评价自然地形现状;结合城市道路、交通运输和防洪排涝的要求,确定道路控制点标高及地块控制标高。

  评价绿地系统现状;预测发展需求;落实上层次规划确定的控制要求;阐明绿地系统规划原则;确定绿地的种类和规模,明确其空间布局及建设要求。

  评价公共服务设施现状;预测发展需求;落实上层次规划确定的控制要求;论证公共服务设施的种类、数量、分布和规模,编制“公共服务设施一览表”(如表3-1),明确其空间布局及建设要求,应按小区级公共服务设施配套标准控制。具体配建要求参见具体技术要求参见广州市城市规划局《广州市城市规划管理技术标准与准则》的相关规定。

  评价给水设施现状;落实上层次规划确定的控制要求;预测用水量;确定给水系统的形式及其与上层次规划的衔接方式;确定给水设施的规模,明确其空间布局及建设要求。

  评价雨水、防洪设施现状;落实上层次规划确定的控制要求;确定排水体制、暴雨强度计算公式和防洪标准;确定雨水、防洪系统的形式及其与上层次规划的衔接方式;确定雨水、防洪设施的规模,明确其空间布局及建设要求。

  评价排污设施现状;落实上层次规划确定的控制要求;预测污水量;确定污水系统的形式及其与上层次规划的衔接方式;确定排污设施的规模,明确其空间布局及建设要求。

  评价供电设施现状;落实上层次规划确定的控制要求;确定用电指标,预测电力负荷;确定供电电源容量、数量、位置及用地面积;确定变电所、开关站的容量和位置;确定中、高压配电网线路的路径和电缆通道的宽度控制要求。

  评价电信设施现状;落实上层次规划确定的控制要求;确定预测指标,预测各类通信量需求;确定电信机房、无线基站等的容量、规模及用地面积;确定有线电视、网络系统等通信传输线路和接入网管线的布设要求;阐述微波通道的宽度控制和建筑限高要求;确定邮政局所的位置和用地面积。

  评价燃气设施现状;落实上层次规划确定的控制要求;确定气源类型、用气量指标、供气方式,预测用气量;确定燃气储备站、调压站的位置、规模及用地面积;确定高、中压燃气管网压力级制及布设和安全要求;阐述防火安全间距的要求。

  评价环保环卫设施现状;落实上层次规划确定的控制要求;确定各类环保环卫设施的项目的种类和规模,并明确其空间布局及建设要求。

  评价工程管线综合的现状,统筹安排编制区城市道路上各类工程管线的布设方式和空间位置,协调工程管线之间以及与道路两侧建(构)筑物之间的关系。

  按小区级市政公用设施标准配建控制具体配建,具体技术要求参见广州市城市规划局《广州市城市规划管理技术标准与准则》的相关规定。

  对特定地区,落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对编制区的控制要求,分析和研究编制区的环境特征、景观特色要素及空间关系,建立编制区的城市空间结构和城市景观框架,明确控制性详细规划中城市设计的指导原则和控制要求。

  标明地块开发建设密度分区等级和范围。需要时也可分别绘制“建设用地使用强度分区图”和“高度控制分区图”。

  标明城市各级道路的平面、断面;标明各级道路交叉口及控制点坐标;标明主要交叉口形式以及道路出入口方位;标明铁路、公路、港口、空港、客运站、货运站等对外交通设施的位置与用地范围;标明城市轨道交通站场、公交站场、广场、公共停车场、加油站等城市重要交通设施的位置及用地范围。

  标明城市各级道路交叉口及控制点标高;标明各级道路坡向及坡度;标明地块控制标高。

  标明给水干管走向、管径及管长;标明与上层次规划给水管网连接点的位置并标注水量及水压;标明给水设施的位置、规模和用地范围。

  标明雨水及排洪管(渠)的走向、排水方向、规格、管长、坡度、控制点标高和出水口位置;标明与上层次规划确定的雨水管网连接点的位置并标注汇水面积;标明雨水、防洪设施的位置、规模和用地范围。

  标明污水干管的走向、排水方向、管径、管长、坡度和控制点标高;标明与上层次规划确定的污水管网连接点的位置并标注污水流量;标明污水设施的位置、规模和用地范围。

  标明电源来源、地块电力负荷;标明变电站的位置、名称、容量、电压等级、用地范围和开关站的位置、容量;标明高压走廊平面位置和控制宽度;标明高、中压供配电线路及电缆沟的路径。

  标明电信来源、地块电信需求量;标明电信机楼、无线基站的位置、名称、容量和用地范围;标明邮政局、所的位置及用地范围;标明各类通信系统线路管道走向、管孔数和管径;标明微波通道位置、控制宽度。

  标明地块高峰小时用气量;标明燃气储气配站、调压站的位置、用地范围和容量规模、防火间距;标明高、中压燃气干管的走向、管径及燃气管道控制宽度。

  包括各种断面道路的管线综合横剖面图(比例尺可与其他技术图纸有别)。标明各种工程管线的安装位置和工程管线之间的竖向关系。

  对特定地区编制城市设计导引图。标明轴线、节点、地标、开放空间、视觉走廊等空间结构元素的位置以及建议的建筑高度分区。

  公众参与报告是对规划过程中公众参与的基本情况、公众对规划的主要意见以及对公众主要意见的处理情况的有关说明。主要包括以下内容:

  说明本规划公众参与的基本情况,并列出“公众参与情况一览表”(如表3-3),详细列出公众参与时间、信息公开方式、意见收集方式、参与的公众人数、收集的意见数量以及意见处理和反馈情况等。

  (2)公众意见摘要说明公众对本规划的主要意见。列出“公众意见摘要及回应一览表”(如表3-4所示),详细列出意见提交人(单位)、意见提交时间、主要意见摘要等。(3)规划回应概要

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